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北市抽查成屋買賣定型化契約 這些細節要注意

▲ （台北市法務局提供）

北市法務局：9家建商不符合規定 已改善完成

不動產交易金額龐大、法令繁雜 簽約前睜大眼

台北市政府地政局發布2019年第4季房市指標溫度計。住宅市場供給面維持偏冷黃藍燈，構面分數微升；需求面維持穩定綠燈，構面分數微升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數持平；交易量能面維持穩定綠燈，構面分數下降；負擔面維持偏熱黃紅燈，構面分數持平。整體而言，2019年Q4台北房市處於「供給偏冷、需求穩定、價格仍高、量能持穩」。

供給面第4季維持偏冷黃藍燈。受到住宅建築貸款餘額及住宅建築貸款核准金額指標上升影響，構面分數由3.50分微升至4.00分，高於2018年同期(黃藍燈2.75分)及前5年均值(3.21分)，雖連7季黃藍燈顯示供給偏向保守，但略有升溫。觀察前5年均線雖走升、惟前10年分數均線略降，顯示中長期供給趨勢仍未脫保守格局。

 

需求面第4季維持穩定綠燈。受到每季新增家戶數指標上升影響，構面分數由4.33分微升至4.67分，低於2018年同期(黃紅燈7.00分)及前10年均值(4.82分)，但與前5年均值相同，顯示近期市場需求穩定。觀察前5年及前10年分數均線略升，中長期需求趨勢仍相對穩定。

交易價格面第4季維持過熱紅燈。構面分數維持在8.40分，與2018年同期相同、高於前5年均值(8.30分)及前10年均值(7.44分)。觀察前5年分數均線持平、前10年分數均線續升，中長期市場價格走勢仍高。

 

交易量能面第4季維持穩定綠燈。本季受買賣移轉棟數及建物買賣周轉率走低影響，構面分數由5.00分下降至4.33分，低於2018年同期(綠燈4.67分)及前5年均值(4.35分)、高於前10年均值(4.18分)，近期住宅市場交易量能表現尚屬平穩。觀察前5年分數均線續升、前10年分數均線略升，中長期市場量能趨勢仍稱穩定。

負擔面2019年第4季維持偏熱黃紅燈。構面分數維持在7.00分，與2018年同期相同、低於前5年均值(8.00分)及前10年均值(7.78分)。觀察前5年分數均線續降，但前10年分數均線續升，中長期住宅負擔仍偏高。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

雖然今年第一季新冠肺炎病毒擴散，不過國內豪宅仍呈現偶有佳作的市況，根據實價揭露資料顯示，「西華富邦」分別在今年的二月與三月各成交一戶2億元的豪宅，分別為4樓與22樓，成交單價分別為137萬元與174.5萬元，統計2015年以來該社區實價揭露共131戶，累計成交金額超過300億元，成為近年大直地區熱銷的地標豪宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有許多新的地標豪宅這幾年都陸續完工，吸引一些高資產族群換屋，包括「西華富邦」、「華固天鑄」、「和平大苑」、「琢白」等，即使當前受到疫情與股災影響，但部分豪宅仍維持偶有佳作的穩定銷售狀況。

「西華富邦」今年第一季仍有個案成交，包括4樓與22樓都成交2億元，累計社區從2015年以來已經有131筆實價紀錄，根據台北市地政雲百大社區統計，「西華富邦」平均交易總價為2.57億元，累計實價揭露金額高達337億元，成為近年最賣座的北市豪宅。

地標豪宅即使在疫情當前的狀況下，仍是維持偶有佳作的成交表現，不過觀察今年以來的疫情也對豪宅市場產生影響，有些企業主可能受疫情影響，需要資金調度因而出售閒置資產，但也有等了許久的買盤，看到合適且價格也合理的物件，選擇在當下這時機點購屋，因此近期反而北市的豪宅成交速度加快。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

蘆洲「預售屋、新成屋」房價10年漲幅逾1倍，居北台灣之冠！住展雜誌研發長何世昌表示，近10年北台灣各區域房價皆呈現輪動上漲態勢，而漲幅最高的幾乎都是二、三線蛋白、蛋殼區，而蘆洲房價翻倍漲的現象，可說是驚呆了台北人。

據住展雜誌統計，2010年Q1以來至今、近十年來北台灣新成屋、預售屋房價漲幅前十名行政區，依序為蘆洲、五結、羅東、大溪、大園、壯圍、龜山、中壢、林口、楊梅等區。

需求、供給皆穩　蘆洲房價漲逾一倍

漲幅前十大行政區的前四名蘆洲、五結、羅東、大溪，近十年漲幅均超過一倍。漲幅冠軍蘆洲區2010年Q1新建案房價約21.4萬／坪，今年Q1約44.6萬／坪，十年來漲幅高達約108％。

何世昌分析，蘆洲房價漲幅居冠主要是2010年底捷運蘆洲線通車帶動房價飆漲。其次，蘆洲推案的大部份都是在地建商，插旗的外來建商並不多，而在地建商每年推出的案量都控制得很平穩，極少出現推案爆大量的狀況，也就沒有供給過剩之虞、或者賣壓太大的問題，近十年來房價表現亮眼。

高房價推擠　農村房市變當紅炸子雞　

漲幅第二高的五結鄉，近十年來房價漲幅近107％，其房價暴漲的關鍵與第六名的壯圍相似，都是因鄰近宜蘭市，且因高房價推擠效應而受惠。

何世昌指出，十幾年前，五結、壯圍等地不僅推案極少，而且還乏人問津，一坪房價連十萬都不到、只有個位數。然而，當宜蘭縣一線行政區如宜蘭市、羅東、礁溪等地房價飆漲後，一棟透天動輒要價二、三千萬元以上，購屋族只好轉往相對周邊低房價區五結、壯圍等地買房，帶動當地房地價格飆升，十年來價格翻了一倍。

房價基期高低　影響漲幅大小

漲幅排行前十名除了蘆洲外，其他九個區域十年前房價大多只有1字頭或個位數，堪稱雞蛋水餃房價區，但十年後身價都已經暴漲。這些漲幅較大的行政區因房價基期低，如果房價跟著周邊高價區上漲，或是出現重大建設題材時，房價就能一口吃成胖子。

反觀台北市12個行政區，因原本房價基期較高，漲幅相對較少。北市近十年來漲幅最低的是南港區，2010年Q1新建案房價約為55.8萬／坪，今年Q1房價為68.3萬／坪；雖然每坪房價上漲12.5萬，但近十年漲幅僅約22.4％，屈居北市之末。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房選樓層時，通常越高就越貴，但高就真的好？屋比房屋總監陳傑鳴表示「小孩子才會這樣選房子。」他說，越高越好是錯誤的觀念，高樓層固然有風景好、遠離噪音優勢，實際上每棟樓還是有不同的狀況，要是選錯了，不止買貴，還有可能遇到漏水、噪音宅。

陳傑鳴指出，10樓以上高樓層建築而言，樓層越高視野越好、噪音低，也因為沒有與鄰近大樓較近的問題，空氣也相對流通，但其實買得高也有一些狀況要注意，例如頂樓戶就會有較易漏水的情形，此外，若發生災難，逃生也相對困難。

而5樓以下低樓層，雖然會有車流、噪音、蚊蟲干擾，但倘若街道有類似敦化南、北路的林蔭大道，就享有芬多精與林蔭景觀，房價也相對較低；中間樓層，優缺點則較不明顯，價格適中，適合一般購屋族選購。

陳傑鳴也提醒，由於台灣寸土寸金，15樓以上大樓越蓋越多，由於樓層過高會有水壓不足問題，就會在12～14樓之間裝置「中繼水箱」，通常13樓居多。雖然「中繼水箱」樓層通常會比較便宜，但容易產生滲漏水問題，馬達運轉時，產生的噪音與震動在夜晚時特別擾人，倘若較敏感的民眾，購屋時要特別留心篩選。

風水師江柏樂則指出，以風水而言，「低樓層」通常容易有「探頭煞」、「外觀煞」、「壁刀煞」、「路沖」、「臨高壓電塔」等問題，其中「探頭煞」5樓、7樓、12樓特別容易遇到。江柏樂解釋，「探頭煞」指的是住家對面或往窗外看，就可以一眼看到對向建物上方，若該建物上方有凸出的外形物體，就如同在窺探自身住家，例如水塔、電梯機房等。

不過「低樓層」也不見得都不好，倘若整棟房子呈現「財水有收」格局，「低樓層」會先賺，「高樓層」慢收；但倘若「財水沒收」，則是「低樓層」先賠錢，「高樓層」慢賠；江柏樂說，例如「坐東向西」、「坐西向東」，站在門內往外看，水從左流向右，以及「南北坐向」，水流從右到左，就是「財水有收」，倘若相反則就是「財水沒收」。所以樓層好壞沒有絕對，還是得端看房子本身與環境條件。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據台北市建管處統計，危老重建計劃申請案件已達507 件，核定174件，遠超過內政部規定今年累計60件的目標值，推動績效為六都之首、居全國之冠，申請容積獎勵值達上限 40 ％的案件約佔49.43％，然而隨著新版危老時程獎勵逐年下降，為加速推動效率，都發局局長黃景茂28日宣告，未來危老推動師服務面向將擴展至老屋的整建維護與修繕改良等五大項服務。

台北市全市目前有125處危老重建工作站、12,035名危老推動師，而28日舉行「績優危老重建推動師」頒獎儀式，獲獎表揚共有9名，包含：劉明滄、柳慧燕、陳煌城、洪皓肯、鍾雨靜、郭品妏、黃淑華、周幸蓉、林軒等人。

都發局局長黃景茂表示，危老重建的工作貴在住戶意見的溝通與整合，需耗費相當多的時間及心力，授獎的 9 名推動師都是在 1 年半的時間內，就交出了亮眼的成績單，也再次推廣，只要危老推動師 2 年內輔導成功積分累計達 100分，都發局均頒獎表揚，並在網站上公開獲獎者訊息，把優秀的專業人才引薦給社會大眾，目前全市已累計 15 名的績優推動師。

值得一提的是，創意結構土木技師事務所陳煌城為前任建管處處長，陳煌城表示，早期耐震規範不足，因此老舊建物拆除重建是有必要的，但在危老整合時，地主多希望能以原本基地範圍興建，但礙於容積獎勵辦法規定建物四周退縮2米，造成整合困難度增加，建議中央可調整為前後臨路退縮2米，不需強制退縮左右兩側。

此外，危老推動師人數已突破上萬名，但黃景茂表示，全市屋齡達 30 年以上且領有使用執照的建築物計有97,427 棟，比重達84.5％，考量為數眾多的老舊建築物，屢有整建維護與修繕改良需求，將借重危老推動師的專業人力，除了「危老條例」重建外，將再擴增 5 項輔導服務工作，包含：協助2003年以前完工的公寓大樓成立管委會、輔導屋齡20年以上、6 層樓以下的公寓增設電梯，及外牆修繕、外牆拉皮及結構安全快篩等，都發局並視推動師各階段的輔導成效，以個案戶數多寡，提供輔導推動費。

建管處處長張明森補充，台北市累計受理危老重建計劃507 件，核定174件，尤以中山區25件、北投區25件及中正區13件名列前三，但南港區件數最少，推測主因南港為新興開發地區、老屋比重低。

生活機能的優劣是挑選理想房屋時必須考量的重要因素，根據好時價分析新北市約9,000個社區的公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類生活機能的綜合分數，並以行政區整體平均來看，發現新北市生活機能最強寶座竟不是新北市政府所在的板橋區，蘆洲區及永和區皆更能滿足購屋族需求。

觀察各行政區的生活機能，最好的前5名依序為蘆洲、永和、板橋、三重及新莊區，以上行政區除了新莊之外，其他4區皆與台北市毗鄰，往返台北市相當方便，為新北市早期開發的地區，且人口密度皆為超過每平方公里2萬人，各類設施齊全，滿足居住人口的食衣住行育樂所需。

不過，詳細觀察新北市各社區的生活機能表現，最好的前10名，板橋區仍囊括第1~5名，蘆洲區則包辦第6~10名，其中分數最高的是「華新花園」社區，滿分100分的綜合評分高達94.3分，而「文化天廈」、「百宸園」、「富宥風華」等3個社區的分數皆高於90分，生活機能亦相當優異。

好時價產品總監丁肇毅說明，從區位來看，這幾個社區都位在新板特區，受惠於行政資源集中，各行各業興盛，且近年來新北市欲擺脫台北市的衛星城市地位，投入大量資源發展為獨立核心，區域內四鐵共站為全台唯二，各種生活機能的可及性都非常好，也推升板橋區的房市表現。

此數據為好時價透過各社區的生活機能評分，輔以地理資訊系統，將分數以視覺化的方式呈現於地圖，提供正打算買房自住的消費者比較清晰的概念，可作為篩選購屋區位的參考。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

蘆洲、永和生活機能比板橋好？房屋比價網站「好時價」依公園、文教、生活、交通、金融、醫療六類生活機能評比新北市各行政區機能，發現新北市有首善之區之稱的「板橋」，分數輸了「永和、蘆洲」，甚至差點不及格。

好時價產品總監丁肇毅指出，依照各社區生活機能、滿分100分評比，新北市行政區中，分數最高的為蘆洲68.99分、永和63.2分次之，而板橋則第3名，60.07分低空過關，三重與新莊則分別為57.57分、55.91分，位居第4與第5名。

以上行政區除了新莊外，其他4區皆與台北市毗鄰，往返台北市相當方便，為新北市早期開發的地區，且人口密度皆為超過每平方公里2萬人，各類設施齊全，滿足居住人口的食衣住行育樂所需。

不過，詳細觀察新北市各社區的生活機能表現，最好的前十名，板橋區仍囊括第1～5名，蘆洲區則包辦第6～10名，其中分數最高的是「華新花園」社區，綜合評分高達94.3分，而文化天廈、百宸園、富宥風華等3個社區的分數皆高於90分，生活機能亦相當優異！

丁肇毅說明，從區位來看，這幾個社區都位在新板特區，受惠於行政資源集中，各行各業興盛，且近年來新北市欲擺脫台北市的衛星城市地位，投入大量資源發展為獨立核心，區域內四鐵共站為全台唯二，各種生活機能的可及性都非常好，也推升板橋區的房市表現。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房是人生大事，但到底應該買在怎樣的樓層最好呢？有網友在論壇上詢問，大家心中的「黃金樓層」是哪裡樓，答案則出乎意料。

發文網友在《Mobile01》發文詢問，聽人家說買大樓有幾層樓是「黃金樓層」，請問有一棟15層大樓及一棟12層大樓，你會買在哪幾樓呢？

貼文一出引發極大討論，有網友說，「看建商決定，好的(指很好的喔)選頂樓；. 大樓基本上15層以下，法規是差不多的，要蓋15層以上會更嚴格，至於要買在幾樓，如果向外有陽台有view 個人覺得不要低於10都算ok,這也就是買的樓層越高越貴的原因，至於向內的比較安靜，不介意隱私不介意長時間要關窗簾，就買低一點的樓層比較便宜⋯⋯高低樓層都有優劣，那些介意那些不介意要有取捨才會有適合的價格」。

「現在恐怖鄰居不少，小孩室內奔跑/跳繩/打球，或是生活習慣不同，半夜你睡覺他在那走路咚咚咚或洗衣服，遇過真的會恨的牙癢癢。而且什麼中空樓板/18公分樓板，其實都沒用，遇到惡鄰就倒楣。要我再選一次我選頂樓！新案子有空中花園跟舊華廈不同，熱不到那去。至於怕漏水，選頂樓好處就是萬一有問題，找建商找管委會處理就好，很單純。一般樓層遇到樓上漏水，要跟樓上協商那麻煩不知道幾百倍。頂樓雖然有缺點，但都可以克服，但他的優點卻是錢也買不到，就是不用賭樓上鄰居的人品！」、「頂樓+1頂多夏天比較曬，不過要是雙薪家庭沒差。白天都在外頭工作。假日在家才會開冷氣而已。再來另個好處不用睹樓上鄰居的人品。不過公寓就算是住頂樓也別成為樓下鄰居口中的惡鄰居哦」。

另有網友說「只買『願意走樓梯回家』的樓層；對我而言，就是五樓以下，只要停過一次電，而且是長時間的，就會深刻感受到的。如果剛好提著兩袋從家樂福/全聯買回來的飲料，那感受更深一層」。

最多網友則是力推中間樓層「去看了很多建案，發現中間樓層往往很快就先售出了，剩的戶數常很多不是低樓層、就是高樓層」、「5F、6F、7F、8F、次頂樓。結案」、「5F~8F這種中樓層的黃金樓層、次頂樓（自住爽度高，好處說不完，只是口袋要深一點）永遠是不敗的選擇」、「5F、6F、7F、8F、次頂樓。(1-4樓低樓層比較沒人要........)如果不缺錢...其實頂樓也是很好的物件..因為樓上沒人」。

「如果是15樓的大樓，個人偏愛8~10樓。原因有：一.11樓含以上會有消防灑水頭，必須天花板裝潢修飾，樓高會稍微比較壓迫。二.超過7樓，蚊蟲比較少，附近如果有透天，平視窗外也比較不會有遮蔽，視野比較好一些。三.低樓層的中庭回音和行人講話聲，如果開窗的話比較明顯。」、「看了好幾間6-10最貴，11-到頂樓次之；1-4便宜，但最近建商連1-4都不促銷便宜，跟6-10差不到30萬」。

「最近也是在看房，的確中樓層都很熱銷欸~~~但是還是想選中樓層的！沒有富爸爸買不起次頂樓阿！」，還有網友分享自身買房、換房經驗表示，「連續三間房子都選擇7樓，八樓跟九樓都比較貴，7樓的景觀也不差，10樓以上有灑水頭；7樓遇到停電或是電梯維修還勉強可以爬樓梯，很久以前曾經住過11樓，結果去買了鮮奶剛好電梯故障，一路提著兩大罐的鮮奶跟一堆東西上去就快往生了。5樓有時候會剛好看到隔壁透天違建增建後的水塔或是天線，電梯不管往上或是往下都很快，所以唯一推薦7樓！」





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

最近一期(2020年2月)實價登錄交易件數948件，較1月增加16.18％，交易總額為220.26億元，較1月增加14.89％；住宅價格指數103.65，較1月下降0.78％。

2月實價登錄交易量較1月增加16.18％，交易總額增加14.89％

 

2020年2月實價登錄量價動態，全市交易量共948件，較1月816件增加132件，增幅16.18％；交易總額為220.26億元，較1月191.72億元增加28.54億元，增幅14.89％。(詳表1)

2月全市住宅轉跌，大樓、小宅續揚，公寓續跌

 

2020年2月全市住宅價格指數103.65，較1月104.47下降0.78％，較2019年同期100.97上升2.65％；標準住宅總價1,642萬元，標準住宅單價每坪52.29萬元。

 

大樓住宅價格指數103.44，較1月103.32微升0.12％；公寓住宅價格指數101.35，較1月103.07下降1.67％；小宅住宅價格指數101.59，較1月100.75上升0.83％。(詳表2)

2月全市住宅月線轉跌，季線、半年線漲幅趨緩；大樓、小宅月線、季線、半年線皆續揚；公寓月線續跌，季線轉跌，半年線漲幅趨緩。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】