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新北市都更刻不容緩！新北市於去年公布都更代拆辦法後，日前迎來了首次代拆，對象為新店區寶強段859地號等45筆土地都市更新案，象徵新北市都更邁出重要的一步。



新店寶強段都更案將興建1幢2棟42層樓建物，提供542戶住宅單元，不過範圍內有一處早年建商因週轉不靈倒閉的爛尾樓，讓百位地主頭疼。原住戶經過30多年盼望有個安全的家，然而更新單元範圍內仍有1戶未同意戶，經過實施者與公部門協調數次，仍然協調未果。



即便都市更新及爭議處理審議會先前已拍板自行拆除的最終時間，待拆戶還是沒有在期限內完成自行搬遷，故市府在程序完備後便依法執行代拆，不讓釘子戶成為都更案的阻礙。



新北市城鄉局表示，市府自公布新北市代拆辦法後，積極建置完善溝通協調機制，並將代拆作業分為「自行協調」、「實施者申請代拆」、「公部門再行協調」、「研商階段」及「執行階段」五步驟，從待拆戶的居住計畫、社會關懷、教育需求等進行通盤性的安置考量；而依法定程序執行，可讓市民的公共安全、居住正義得到保障。

實價登錄造假層出不窮，一名網友近日在網路表示購買預售屋時「建商告知因自己出價比其他買家便宜10多萬，為避免引起其他買家反彈，會送裝潢與家具，希望登記與其他戶同樣價格，另簽一張家電或裝潢協議。」

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，實價登錄上路後，確實曾聽聞房價灌水一事，包括房價內含家電、家具，或裝潢費，建商目的在將總價提高，方便後續買家抬價，而購屋者反正無需多付款，又有贈品，也不排斥。

不過7／1實價新制上路後，要求將交易細節更具體說明，如仲介費，裝潢費，或內含家具、家電，都要載明，責任歸屬仍在買賣雙方，如果資訊不清，6千～3萬，申報價格不實，將會受罰3～15萬。

事實上，買預售屋送家具是代銷常見手法，但過去也曾有消費糾紛，因為交屋後發現建商所送的家電和當初承諾品牌不同，建商表示當初有說明當該型號市場已無貨時，可以該品牌的同等級產品代替，但消費者認定該品牌並非自己所要，造成糾紛。

因此，建議簽約時，要求銷售人員承諾所提供的家電產品型號是否寫在合約當中，若缺貨時代替品品牌型號也應該具體表明，避免認知落差造成的不愉快。

內政部表示，申報登錄不實，除可依平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例，依其情節處3～15萬元之罰鍰外，並有觸犯刑法第214條致公務員登載不實之罪，可處三年以下徒刑或拘役，呼籲房屋交易買賣雙方切勿以身試法。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市林森商圈在特殊產業歷史因素下，現況仍不乏爭議社區，觀察在地知名爭議大樓「春暉大樓」、「和益金銀大樓」，由於戶數多，像春暉大樓總戶數多達560戶，和益金銀也有340戶，加上住商混合、住戶複雜，轉手相當頻繁，而今年的歷次交易明細紀錄中，轉手賺多賠少，兩社區獲利至多可高達240萬與179萬。

事實上，兩社區周邊餐飲機能相當不錯，交通也屬便利，一樓有店面，其餘樓層也有公司行號進駐，為住商混合型社區，因特殊行業多，住客複雜，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，兩社區多為套房產品，「春暉大樓」平均單價在40萬左右，「和益金銀大樓」則在35萬，購置族群多為出租投資，除了八大行業租用店面、自用套房，也不乏小公司租用共享辦公室，租金單坪價平均落在1500元左右，因過低的社區行情投報率可高達4~5%，以有經驗承做這類爭議物件的投資方來說，不論租金收益、轉手報酬都是相當不錯的選擇。

「春暉大樓」、「和益金銀大樓」兩社區緊鄰，陳炳辰說明，距離台北市凶宅大樓「錦新大樓」也很近，過去為東光百貨，屋齡都來到30多年，屬正林森北路商圈，由於社區房價過低，議價空間有限，房價波動相當低，除了1樓店面外，5字頭已屬社區高價交易。當地區域行情在單坪55萬，林森商圈因特殊的區域風格長期為台北市偏低的房價區塊，租金則可來到單坪近2000元，投報率超過4%，而此兩社區房價相較有7~8折的落差，租金則與區域行情差距不遠，投報率至多來到5%，也是轉手高獲利的因素。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北推案熱區新莊副都心竟出現賠售一條街？根據實價登錄資料，新莊副都心的中央路，沿線包括「遠雄中央公園」、「遠雄米蘭公園」、「新富邑」、「新潤都峰苑NO.1」近1年有多筆都慘賠1～2成，賠售高達上百萬，等於賠掉一間雙北小套房。

全國不動產企研室統計新莊副都心中央路豪宅1年賠售紀錄，百坪豪宅「遠雄中央公園」最慘，前一手屋主在2014年以6150萬買進138.98坪11樓戶，去年6月以2500萬售出，虧損950萬元；而「遠雄米蘭公園」58.88坪3樓戶，前一手屋主在2015年以2938萬元進場，去年7月以2080萬元售出，總價虧損858萬元，等於賠了29.2%、逼近3成。

「新富邑」則是有多筆賠售交易，含車位坪數約在75~86坪之間，根據全國不動產企研室統計，前一手屋主都在2013年以總價超過3000萬元入手，近1年陸續轉手，賠售451~770萬元不等，虧損在13~24%之間。

「新潤都峰苑NO1」則有一筆66.85坪5樓戶交易，前一手屋主在2013年以3460萬元買進，去年8月以2620萬元售出，賠售840萬元，也賠了24.28%。

中央路豪宅近1年轉手 每筆賠1~2成

全國不動產新莊頭前店店長陳珮心指出，新莊副都心重劃區在2012~2015年房市最貴時期，房價一度來到6字頭，當時就連頭前重劃區也有5字頭水準，隨著房市轉弱，副都心房價修正，現在昌平學區、溼地公園旁建案每坪約44~50萬元，至於中央路因規劃多個大坪數豪宅，現在房價則來到每坪38~46萬元，因此過去在副都心買在房市高點的民眾，現在只要有轉手成交就是賠售。

分析多個賠售豪宅，陳珮心說，不少遠雄系列豪宅成屋後，每坪單價直接砍了10萬元，讓過去買在高點的屋主想脫手也只能跟著降價賠售，也有部分屋主選擇出租減少房價虧損，也衍生了包租代管服務商機，目前2房月租行情約3萬元，3房3萬5~4萬元、4房4.5~5萬元，出租投報率並不佳，建議趁房市回溫之際盡早轉手，售價必須比線上建商便宜才有競爭力，談價至賠售0.5~1.5成就可以考慮脫手。

全國不動產總經理藍怡婷分析，過去房市多頭時期，重劃區大坪數豪宅在預售屋拉抬房價之下來到相對高點，現在房市回歸基本面，以中小坪數的首購剛性買盤撐盤，大坪數豪宅無人承接，加上現在建商賣得更便宜，使得買在高點的投資客只能認賠殺出。

人口減少導致消費力減弱，是內需產業所憂心的問題，而消費力緊縮的結果，恐怕也將會使得房市交易趨於疲軟。不過根據中信房屋統計，全台各縣市當中，新竹縣不但具有最佳的人口成長效益，同時房價也呈現正成長，顯示在人口成長的優勢下，當地房地產需求相對提升，房市因而有所支撐。

中信房屋以第一季各縣市人口資料進行統計，以「遷入/遷出比」來衡量各縣市人口的現況，結果顯示新竹縣遷入人口是遷出人口的1.3倍，人口年增率也達1.3%，兩項指標均為全國第一。

竹科「人口磁吸」效應增消費動能　房地產同時受惠

「遷入/遷出比」是以「遷入人數」除以「遷出人數」進行計算，亦即「遷入人口占遷出人口的多少倍」，該數值可用以觀察人口流動所產生的效益，數值大於1，顯示遷入人口比遷出還來的多，也就是人口遷徙淨成長具有正向效益。

據中信房屋研展室統計結果顯示，全國「遷入/遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16、新北市1.13。其中，新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名，顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件，不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢，在人口與房價上表現同樣相當出色。

新竹縣因高科技產業，使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科，消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出，竹科發揮的人口磁吸效應，讓各產業得以享有充沛的消費動能，房地產當然也同時受惠。綜觀不動產價量變化，今年新竹縣1至4月累計交易量比起去年同期增加約14.13%，第一季平均房價也比去年同期成長12.1%，顯示人口成長所帶來的效益，正給予房市強而有力的支撐。

張漢超指出，新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益，與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果，民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本，因而促進房地產的購買力，房地產交易因而活絡，價量因此而有支撐。

北市人口年增率全國最低　房價反微幅上揚

至於「遷入/遷出比」最不理想的地點是哪裡呢？倒數前三名縣市則分別是連江縣0.74、台北市0.75、彰化縣0.81。其中台北市是六都中唯一落入「遷入/遷出比」倒數前三名的直轄市、人口年增率也是全國最低，不過台北市房價年增率並未大減，反倒呈現微幅上揚成長。

對此張漢超分析，台北市房價具有僵固性、房價易漲難跌，許多無力負擔沈重房價與高昂物價的民眾因而轉往周邊或其他縣市居住，因而演變為人口外移的現象。實務上，影響台北市房價的變數眾多，人口消長只是其中之一，其他諸如土地取得不易、生活機能優勢、政治經濟中心等條件，這些都是足以左右房價的因素。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

打房就能解決居住正義？無殼教授章定煊指出，房地產確實是生活必需品，也是，也是大家身家性命所在，但買得起房≠居住正義，他以被三拳打倒的中國太極拳大師馬保國調侃「無論打房與否，倘若制度不健全，房市甚至國家經濟一定會倒，所以『閃電鞭！這五鞭要嚴肅打，否則…第三鞭一定倒』！」

章定煊說，他認同稅基合理化，但大家應先參考美國的重稅制，再回頭思考是否適合台灣，他引述一名會計師所舉案例為例，以相同市價30年的房地產，台灣跟美國聖荷西市持有稅的比較。在美國持有稅各州不同。由連結案例來看，稅率1.3094％，在美國持有稅率高的州會到接近3％，低的也有1％以下，案例的持有稅率在美國來看應該屬於中等。

他列出五大問題，一、一間聖荷西市（San Jose）市價1,800萬的房子跟台北市1,800萬舊公寓比較，持有稅相差了48倍。在臺灣只要台幣6,033元，在美國要交折合台幣高達286,300元。

章定煊指出，有人會認為美國所得高出台灣2倍，所以承擔得起，實際上美國的稅金、保險以及各項開支相當高，且286,300元稅金已超過美國年平均收入10％以上，負擔相當大，所以房東都不敢空屋，整體空屋率才1.5％。

但回過頭看台灣，一堆鄉下的祖厝，其實並不值錢，但租也不見得租的掉，倘若台灣這樣課稅，我們受的了嗎？

二、美國稅基很清楚，就是「市價」，民眾若對估價不服，可以要求政府換個估價員重估，甚至向法院提起訴訟。因為這樣的制度，讓房地產持有稅發揮緩和房地產景氣的自我調節功能。

景氣好，房價貴，持有稅多，買得人少；景氣差，房價便宜，持有稅低，刺激買氣。臺灣的房屋評定價值跟公告地價，則要高就高，要低就低，缺乏基準，完全跟實際房價脫節。

三、美國並不鼓勵「自用」。因為將房屋當作主要居所的「屋主免稅額」（homeowners exemption）「自用」才扣抵70美元，而且每個「家庭」只能扣一戶。因為太少了，很多外國移民都不知道要去申請。他認為，美國一個家庭有兩屋的，不會有人為了節省70美元去離婚。

四、而美國的政策思路是有穩定收入養得起房子的人，才能擁有自用住宅，他們不覺得擁有自用住宅是屬於居住人權，如果照美國思路去設計房地產持有稅的話，臺灣房價一定暴跌，租金一定暴漲。

2015年時，美國37％房屋都是出租用的，而且案例所在聖荷西市，高所得高信用分數的人買得起中價位房屋的人，租屋比率是35.6％最高。一半以上租屋者是沒有信心養得起房才不購屋，跟臺灣拼死拼活也要弄一戶自用住宅的狀況恰恰相反。

五、美國房地產稅佔了地方政府收入的50％～70％。地方政府將房產稅大部分用於支付學區義務教育、改善治安和公共環境（尤其是義務教育的部分）。稅交得多的地方，學區也是最好，讓房價跟著有機會上漲，大家才會心甘情願繳稅。

為他提出的五項問題總結，章定煊說「嚴肅的打了五鞭，稅制是一整套的，經濟後果也是一大串的，倘若台灣只是隨性的仿效他國，未完善制度就施行重稅，整個房市甚至整體經濟一定會倒。」











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

疫情趨緩、房貸利率來到歷史新低，租不如買的首購客想購屋，幾乎都是卡在自備款不足這一關；洲子洋首購案「神采飛洋」開出同區段第一槍，除了「總價738萬元起洲子洋最低」外，更祭出「低自備款＋彈性分期」措施，強調彈性付款、讓資金有調度需求的自住客買屋更輕鬆，預約短短2周已熱銷30％；專家分析，低利率來臨，建商未來總價讓利、付款優惠的措施將會越來越多。

為救經濟、各國央行紛紛降息，行政院更要求公股銀行充分反應央行降息幅度，並在半年的期間內，針對1000萬額度以下的房貸再降息1碼，在房貸市場競爭激烈的情況下，部分民營銀行也祭出九月底之前僅約1.06％的房貸利率，而首購族專屬的「青安貸款」利率更是下探0.94％。若是以貸滿1000萬來計算，這次調降1碼的利率每月大約可節省2000至3000元，再加上為期半年的1碼優惠利率，半年內又再節省12000元左右，對於首購族來說相當有感。

對此，房市近日再次響起租不如買的呼聲。得邦廣告專案經理江建德分析，以洲子洋重劃區為例，新推案幾乎都是首購宅，吸引三重、蘆洲等區段租屋族、首購客看屋。洲子洋除了擁有重劃區的優勢，房價更便宜30至35％，4月以來以來疫情趨緩，民眾不出國、反而看屋人潮增加3成以上；而「神采飛洋」更較同區段多出3倍人潮。

江建德進一步分析，在三重蘆洲租20坪的老公寓，一家三口月租金約2.2萬至2.5萬元；這類租客最想要找有電梯、當層排氣防疫的新屋，卻幾乎都卡在存款僅有百萬元，無法全部用來負擔房貸。因此自備款彈性的措施，打出「別人的是房，自己的才是家」的訴求，推出16坪2房、25坪3房，自備2成、工程期間零付款。若資金上有其他的運用週轉，建設公司也推出彈性付款的方案，協助購屋者解決資金調度的問題。

新北市府消防局2020年6月15日舉行坪林分隊及市民活動中心新建工程動土典禮，市長侯友宜出席並獻上期許與祝福，預計2021年10月即可落成的新工程，將有效提升該地救災效能；其中一樓層也將成為該區民眾可使用的第一座市民活動中心。

侯友宜在致詞中提到，目前坪林分隊設施老舊，這項地方期盼已久的新建工程，將以最快的速度興建，於2021年10月落成，可望讓消防同仁們在保障自己安全的前提下，有效提升救災效能，全方位守護地方民眾；同步納入規劃的市民活動中心，也能凝聚地方情感。而目前除了坪林分隊，新北市尚有第五大隊、中隊暨車輛保養中心興建及萬里分隊分隊新建工程、國光分隊等共計五項重要工程持續進行，展現打造安居城市的決心。

 

消防局指出，本工程興建地下1層及地上4層之鋼筋混凝土構造建築物，總樓地板面積734坪，工程金額7,631萬6,540元，新工程也規劃了親民的設施，讓民眾更容易於生活中加強防災、減災觀念。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北員林184重劃區，為近年增值首選地段，不只為高價豪墅聚集之地，因交通方便，藉由員林大道可串聯國道一號與76號道，享有中山路、大同路、光明商圈生活機能；星巴克、風尚人文、特力屋、麗禧酒店環繞附近。更有「員林秋紅谷」圓林園生態公園在此，佔地廣闊，成為綠意新地標，是附近居民日常休閒好去處，未來街區發展，絕對備受期待。

雙壁工法，雙重保障住得安心



合陽建設於此整合1797坪大基地，打造最美噴泉花園會館【合陽尊峰】。除了筏式基礎，不惜成本採用「雙壁工法」，使用深入地下20米「連續壁＋4道50cm厚地中壁」，大幅提升建築強度。全棟建築鋼筋混凝土結構，並採用與台北101大樓同等級「SA級鋼筋續接器」，絕對安心又放心。

近圓林園最美噴泉花園，超大3-4房空間不侷促



【合陽尊峰】在公設方面規劃多達12項全齡設施，如：噴泉中庭、兒童遊戲區、戶外晨操區、健身房、撞球室、閱讀區、多功能廚藝教室…等，不用出門便可享受度假般休閒樂趣。此外，合陽建設也傾聽客戶需求，依照在地居住喜好與習慣，規劃最完美的格局坪數：一層兩戶出入不複雜，39坪大3房、53坪大4房不侷促，獨立前後陽台、完整客、餐廳機能、室室雙人床房型。享受更好空間尺度，才能擁有更好的居住品質，【合陽尊峰】絕對讓您一眼就愛上！全新即可入住，歡迎親臨鑑賞。

去年八月，北市高調宣布將目前的公營住宅全數正名為社宅；當時都發局長黃景茂強調，過去稱公宅是考量如稱社宅，恐有標籤化疑慮，讓民眾認為都是弱勢者居住；而如今公宅供不應求，代表標籤化疑慮早就化解，加上住宅法中也稱社宅，因此之後北市府興辦者，通通正名為社會住宅。



對此，住展房屋網企研室稍早就曾提出質問，認為關鍵不在名稱，而在政府興辦的心態或目的。無論叫什麼，政府興辦者，本來就該以照顧社經弱勢為先。至於標籤化問題，則須透過管理、教育等多面向予以導正，不是看一般民眾搶著租，就認為標籤化問題已除。民眾會搶租，真正問題仍在目前的住居市場問題叢生，因此就算公宅租金還是貴，但兩害取其輕，所以民眾當然還是搶著租。



不過更值得深究的是，所謂的社會住宅，其含義或模式，實是大於，或說包含公共住宅的；也就是說，政府興辦的公宅，只是社會住宅的一部分或一環而已。



根據相關研究和資料，丹麥、德國等較早發展社宅國家的經驗，全由政府出資興辦(管理)者，只是整個社宅的其中一(小)部分，更多社宅存量，都是非營利或非政府組織(如合作社或社福團體)向政府購買或承租土地興建，或閒置房舍進行整建，再提供給組織成員，同時也釋出部分給社經弱勢承租使用。



這樣的概念或脈絡，當初在台灣倡議社宅的民間團體也清楚。只是現狀上，台灣的非營利組織，無論資源或力量，都無法和歐陸國家相提並論，何況國內NGO或NPO發展不甚健全，政府更沒有給予適當支援；就更別說過去以來，政府一直認為，所有人民的住居需求，最後都可透過所謂市場機制獲得滿足，因此根本不可能導入這些非營利組織，協力解決住居問題。



基於以上種種困境，當時推動社宅運動的社運團體，於是將台灣的社宅定調為政府興辦，但也使得這四。年多來，台灣發展社宅的方向因此遭限縮，畢竟政府力量資源真的是有限。



不過，現在開始回歸正源還不遲；如今就看政府現在能否轉念，住宅市場不是只有商業、市場機制，公部門興辦公宅也只能協助一小部分底層弱勢者。如能透過合作社等非營利組織或類似精神，協力打造所謂共同生活或共同合作住宅，成為人們居住的第三種選項，則大眾就不會繼續被高房價綁架，甚至未來愈來愈大的高齡居住及長照需求，也能透過此一機制滿足之。