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新冠肺炎疫情所造成的經濟影響還在延燒，有屋主想賣掉上一輩留下來的房子換現金，專家發現，繼承而來的房子，若想賣掉換現，得注意持有時間，很可能得付出高額稅金，甚至倒賠。

房地合一稅有陷阱

房地合一稅2016年正式上路，成功抑制房市短期炒作風氣，若房屋漲價而持有時間愈短，獲利所得要被課徵20~45％不等的稅率。不過，專家指出，房地合一稅對於僅有單一經濟支柱的小家庭產生潛在風險，在新制上路後購屋，若負擔房貸者不幸往生，房屋由家人繼承、卻又付不出房貸被迫在短期間內賣房，可能得付高額稅金。

關於繼承房屋後的房地合一稅計算，政府曾經出過解釋令，針對繼承而取得的房屋，持有時間可以跟父執輩合併計算。鴻毅地政士事務所所長謝志明舉例，假設父親在2011年1月購置一套房地產，但是不幸在2015年1月往生，他兒子在同一個月繼承這套房地產，可能本身並居住無需求，因而在2016年7月出售這套房地產，就稅法字面上規定，兒子持有房產不到2年，且繼承時國家會以房地公告現值來計價，往往遠低於市售實價，恐被課徵高額的房地合一稅。

其實上述案例中的房地產，實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主，也就是2011年1月，謝志明指出，當時房地合一稅還沒上路，這套房地產也就屬於舊制，因此繼承人並不需要申報房地合一稅，僅需在每年5月合併財產交易所得稅申報即可。

謝志明解釋，由於「繼承」是屬於被動取得，因此政府放寬認定，但如果是「贈與」則屬於主動行為，就不在此列。

治緯不動產估價師事務所估價師林筱涵表示，如果父親是在2016年後才取得房屋，但在購屋不久後發生意外離世，繼承人若沒有能力償還房貸，就會遭遇相對悲慘的局面，因為不僅不能適用舊制，而且政府認定繼承人是以遠低於市價的公告現值取得房產，若以市價賣屋勢必得繳交高額的稅款，賣屋繳稅後的餘額甚至還沒辦法全額償還銀行貸款。

夫買屋驟逝 妻賣屋繳不起稅

有地政士就曾經碰過一例，先生是家裡的經濟支柱，貸款購買了1000萬元的房屋，結果隔年就不幸意外身亡，繼承房屋的妻子無力支付房貸，希望賣屋還掉貸款、至少拿回先生支付的200萬元頭期款安家，但賣屋後才發現政府認定妻子取得房屋的現值為500萬元，儘管售價與丈夫當時買價無異、均為1000萬元，但是被視為淨賺500萬元，且持有不到1年稅率為45%，也就是必須支付近225萬元的稅金，不僅拿不回頭期款，連貸款都無法清償。

林筱涵提醒，這是新制之下的陷阱，小資族購屋務必做好財務規劃試算。而坊間壽險公司提供的房貸壽險，能在身故後繼續協助繳納房貸，也不失為避開房地合一稅風險的方法。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫情影響下，百業蕭條，經濟紓困迫在眉睫，公銀行庫祭出1千萬元以下房貸降兩碼（0.5%）的方案，由於民營銀行並未跟進，公民營銀行出現利差，讓不少民營銀行的房貸戶開始考慮，要不要轉貸到公營銀行，享受降息優惠。

房貸1000萬 降息月省2千

降不降息確實有差，以1000萬元的貸款為例，半年可多省下12500元的利息（1000萬x0.25x1/2），平均每月省2083元利息。但此優惠只有限定半年，若轉貸所要付出的成本高於半年可省下的利息，就不一定適合轉貸。

轉貸的基本成本成本包括代書費、手續費、設定費，總計大約要花2萬多元的額外費用，新銀行也會收取一些費用，主要有4部分，包含房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費等，費用一共大約3000~5000元左右。

給政府的地政設定規費「硬費用」，舉例來說，如果民眾要轉貸1000萬元，通常銀行會依照貸款金額乘上1.2倍設定，也就是設定金額1200萬，再收取1/1000設定規費，也就是要繳12000元；而代書代辦費則包括重新設定抵押權，跟前銀行塗銷費等，依照各代書價碼不同，粗估6000~15000元不等。其他費用可能還要支付違約金、而且有些條件會變動。

一是房屋價值重估：通常房屋價值會隨著屋齡下修，也就代表可貸金額可能有變動。比如原本2000萬元的房子，銀行重新評估鑑價，可能下修至1800萬元，假設2年前貸款8成1600萬元，現在轉貸也想貸款8成，金額就會只剩下1440萬元。

二是違約金，黃先生原本向A銀行申請1500萬元的貸款，繳了1年後剩1450萬元，第2年想提前轉貸至B銀行，被銀行要求付0.8%的違約金，支付11.6萬元(1,450萬x0.8)。

若有違約金 轉貸不划算

所以首要考慮原銀行是否有違約金，轉貸時新增的費用並不划算，但若是有資金需求，透過轉貸同時增貸，就可以納入考量的。

其實也不用將焦點全部放在轉貸上，如果覺得轉貸成本太高，不妨主動與原銀行爭取調降利率，民營銀行房貸王專員表示，這波疫情紓困案，公股銀行會主動降息，無須跟銀行聯絡。

網路地產王總經理陳韻如表示，民營銀行也不是不能談，只要自身條件良好，像是還款人為是前500大企業員工、優良貸款戶且信用良好、薪轉戶，或與銀行保持良好往來關係、每月按時全額繳清房貸、可證明薪資所得收入(例如扣繳憑單）穩定成長的話，銀行還是可以談調降利率的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據實價資料最新資料顯示，新北市板橋區，過去一年多來的實價資料，單價最高的前10名全部由地標社區「新巨蛋」攘括，顯見交通便捷的捷運宅，仍深受通勤者的喜愛。

「新巨蛋」是板橋知名捷運宅，與新埔站共構，景氣最好時，每坪曾到80萬元、左右，但在2015～2016年景氣下修時，每坪多在65～70萬，近期隨著房市復甦，價格也出現一波反彈。

根據實價登錄資料，2019年1月以來，板橋最高的前10筆成交都是在「新巨蛋」，包括36樓成交1080萬元，換算每坪79.4萬元，23樓成交1320萬元每坪79.4萬元，37樓成交1376萬元每坪79.2萬元等，成交行情明顯較3~4年前復甦，但尚未回到景氣最高峰時的房價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「新巨蛋」社區是板橋地標建築，社區中有許多套房產品，因為是捷運宅加上周邊機能成熟，一直受到消費者的喜愛，由於租買的需求穩定，從實價的租金行情也可發現許多套房的租金每月達兩萬元以上，該社區除了自用型的買方以外，也常見到收租型的買方購置套房收租，租金投報率大致在2.5%~3%左右。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今日最新實價登錄資訊，有2大豪宅都有亮眼揭露，包括「One Park Taipei信義聯勤」、「聯合大哲」皆有億級交易，其中「One Park Taipei信義聯勤」成交10樓戶，總價3.63億元，每坪單價高達233萬元，至於「聯合大哲」則有18樓戶交易，總價2.81萬元，每坪單價182.6萬元，創社區次低紀錄。

北市超豪宅不畏疫情持續成交熱賣，「One Park Taipei信義聯勤」10樓戶坪數174.4坪，總價3億6360萬元，每坪單價233.89萬元，住商不動產北市區經理錢思明認為，該棟為大安森林公園周邊指標超豪宅，地段身價不言而喻，屬於行情價範圍。

至於「聯合大哲」18樓戶為187.8坪，標記為毛胚交易，交易含3個車位，總價達2億8100萬元，每坪單價為182.6萬元，為10樓戶創下170.22萬元最低單價後，社區歷史次低價。而該社區目前最高單價為去年4月16樓戶，達212.51萬元。

針對「聯合大哲」此次揭露價格，台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，聯合報大樓土地開發成「大於」、「大哲」兩大樓，前者含商辦，後者純豪宅，坐落位置兼具信義計劃區、國父紀念館兩生活圈，多戶擠身200萬單價俱樂部成員，傳企業家一次購置多戶也不意外，目前這類一線豪宅在兼具地段、知名度下，社區身價後續發展都有抗跌特性，加上隱密性高，豪宅建材規劃設計，轉手獲利時有所聞，特別是信義計劃區更是如此，該戶雖屬社區相對偏低價碼，雖附註毛胚屋因素，但他戶亦不乏毛胚屋買賣，或許有其他物件因素，如近期揭露知名豪宅中高樓層就因有中繼水箱而在價格上有所折扣。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

桃園市第2座社會住宅「八德一號」社會住宅進入完工階段，提供1~3房型、共418戶出租，住宅發展處最新公布招租申請辦法，考量每人可支配所得、民眾租金負擔能力，訂定五級租金收取標準，未來其它社會住宅租金也將比照辦理，租金從4600元~18,700元，目前已建置720度環景看屋，可搶先看各房型樣品屋，預定7月1日至7月21日開放申請。

住宅發展處表示，八德一號社會住宅面臨建德路50米綠園道，鄰近八德區公所、未來捷運綠線G01站，提供418戶出租，包含，政策戶126戶，一般戶292戶，且配合中央政策，本次社會住宅總戶數保留5%比例，預計提供21戶給符合警正四階以下或相當職務列等的基層警消人員承租，另亦保留總戶數5%比例，列為政策戶供原住民承租。

住宅發展處說明，為使住宅資源精準補助經濟弱勢家戶，檢討現行社會住宅租金收取標準，考量桃園市每人可支配所得、民眾租金負擔能力，將八德一號社會住宅訂定五級租金收取標準，未來其它社會住宅租金也將朝向分級制度訂定。

住宅發展處指出，申請條件除了，年齡18歲以上、設籍桃園市滿一年或於桃園市就學、就業、家庭成員於基隆、台北、新北、桃園、新竹縣市均無自有住宅、每人每月平均所得低於53,484元、不動產總價值低於540萬元，且未申請其它社會住宅、租金補貼、包租代管者，即符合八德一號社會住宅申請資格。

住宅發展處也表示，八德一號社會住宅預定7月下旬完工，民眾如想先觀看各房型室內空間，可至桃園市社會住宅申租管理系統 ，720度環景看屋已經搶先上線。

住宅發展處莊敬權處長提醒，距離受理申請日尚有1個多月的時間，建議民眾可於公告期間，先將應檢附文件備齊，並注意相關證明文件的有效期限，以節省後續申請作業時間。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房仲誠實喊話凶宅不兇，引發網友熱議。（圖／翻攝臉書）

一般人買房，往往對凶宅往往避恐不及，也讓賣方苦惱不知如何販售。不過卻有房仲想奇招，竟誠實於文案寫下：「只是燒炭，不是很兇不用怕。」此等反向操作不僅引發網友熱議，也大大提高詢問度。

有網友日前在臉書PO出一則南方澳房屋出售廣告，只見建坪34.3坪開價350萬，標榜鄰近魚市場、適合做外勞宿舍，全新裝潢免整理，彈性隔間，且管線重拉，安全沒煩惱，之後更自爆這棟透天厝雖然是凶宅，不過「只是燒炭，不是很兇不用怕」。

誠實文案超吸睛，讓網友笑稱「不是很兇，我OK，你先住」、真的不會兇拉，晚上只是作陪而已。而且不用點檯費、包廂錢。絕對划算」、「可是價格很凶啊！」、「很凶的話，屋主應該沒命賣了」、「凶不凶誰知道，可先開放試住嗎」。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房最討厭遇到就是漏水、壁癌，一般屋主為了要賣出去會讓利打9折，但有房仲就發現，在樂華夜市附近的老公寓因為漏水打了將近7折左右，而投報率其實也高達3%！

東森財經記者許雅筑：「外牆已經脫落，買房最避諱的就是壁癌或者是漏水，但這些卻成了和賣家殺價的籌碼。」整面的外牆嚴重剝落，中古屋的漏水壁癌讓買方避而遠之，就怕賣不出去，屋主只好讓利9折到85折。

房仲陳炳辰：「它如果具備都更價值的話，我會認為這是一個可以入手的物件，那他可能甚至還可以再下修，比方說打個八折之類的。」當地一般行情大約9百到1千2百萬，房仲透露有50年的老公寓就因為漏水和採光不足，開出790萬元，相當是7-9折，買來出租單坪也能有1千到1200元的租金。

房仲陳炳辰：「投報比率可能都可以到3%以上，它的腹地很小，整個捷運上面的交通到台北市通勤都算是蠻方便，中和又有新的捷運線開通，所以他也算是一個還不錯的地點。」如果買方自己去修補，殺價空間更大，但是修到好一次就動輒幾十萬，有人貪小便宜，選擇表面處理就便宜10倍，投資反而不回本。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

南港黑鄉翻身，隨著公共建設「東區門戶計畫」持續進行，民間投資的部分，持續暢旺，尤其近期富邦人壽高價取得「大南港案」，加上南港輪胎變更案「世界明珠」包括商辦與住宅皆開出紅盤，南港後市看好。根據宏大國際資產的統計，南港進行中的中、大型開發案不亞於20件，基地面積逾10萬坪，預估未來6年後將增加60萬坪的樓地板面積，相當於6棟台北101的規模。

南港區因開發建設較慢，近10年來才逐步有重大建設完成，也反而讓有待開發的腹地較大。南港早年以工業生產為主，台鐵、南港輪胎、台肥、國產等幾大傳產業因此成為南港大地主，進行中的大型開發案多數在這些企業手中。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，預估南港未來6年開發基地逾十萬坪，樓地板預估將再增加60萬坪以上，規模相當於6棟台北101的面積，其中規劃以商用的比例佔多數，未來開發完成後商辦及商場的招商也將是非常競爭，其中以國泰、三商、華泰合資為主的南港調車場BR1、台灣人壽取得台肥C3地上權，及潤泰創新取得的南港商三特公辦都更案三者，為確定開發興建的個案中建築規模前三大。

南港的開發主要是腹地大丶交通到位、重大建設即將完成，時機成熟了，所以開發商丶壽險業者搶進，加上市府積極推動東區門戶，除南軟園區三期都已成熟，國家生技園區已經啟用、南港展覽館二館及流行音樂中心等也即將完工，未來也將創造不少的就業機會、引進人口，因此不只商業需求丶連住宅需求也很大。

甲山林集團董事長祝文宇指出，去年接下的代銷案「世界明珠」，住宅部分已成交80幾億元、約60、70戶，每坪成交價已經上看150萬元，而商辦部分，也持續看好，以富邦人壽標下的「大南港案」，商辦上看每坪120萬元，回頭看聯強單價每坪破百萬買入「世界明珠」商辦，就能看到南港的未來性驚人。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

雙北地區雖老舊公寓多，仍受不少人青睞。專家以永和為例，由於新北市府力推多元都更，加上低利、高房租環境下，民眾出現「租不如買」心態，致使當地老舊公寓的詢問度、交易量均有提升。

根據實價登錄網站顯示，105年至108年，永和區公寓的交易筆數逐年增加，105年僅519件，108年增加至711件；交易價格部分，根據信義房屋統計實價登錄資料，今年4月永和的公寓單價39.4萬，與去年同期36.5萬相較，漲幅7%。

信義房屋永和信義店店長許智偉指出，市府力推都更或危老改建的政策，且受到成功的都更案例激勵，永和地區的老公寓詢問度確實有升高趨勢。

例如位於仁愛特區側、鄰新店溪的大陳社區，是一批屋齡50年以上的老舊公寓區。由於該處公有土地面積約占一半，新北市府採公私合作方式進行開發，將該區劃分為7個更新單元，其中單元2已興建3棟嶄新住宅大樓，預計年底交屋，每坪單價穩坐5字頭、面河景甚至達6字頭。市府盼借鏡該成功案例，接續推動單元5至7的都更招商。

不只大陳社區一帶，許智偉也舉例，日前有客戶剛好買了中正路622巷一帶的公寓自住，入住後有建商向他詢問是否有都更意願，由於看好當地更新有望，該客戶不忘推薦有意願購屋的親友，乾脆考慮購買此區公寓產品。

除了都更促使老公寓詢問度、交易量上升，許智偉認為，低利以及高房租的環境也是因素之一。他試算，永和10年前3房公寓月租約1.5至1.8萬，如今都超過2萬，等於每年要付給房東至少24萬；但以當地老公寓行情1000萬來計算，貸款800萬、利息1.5%，每年利息僅12萬，吸引部分人興起「租不如買」意願，進而轉租為買。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園捷運綠線動工後，對房價影響日益擴大。檢視桃園區內7個捷運站點，今年第一季以位在藝文特區內的G10和G11站點周邊中古大樓均價最高，且較上一季持續上漲6%，顯見動工利多逐漸發酵。雖藝文特區房價最高，部分路段因屋齡較高，包括莊一街、敬一街等，總價相對低，受到首購族青睞。

北北桃生活圈逐步形成，相較雙北，桃園房價親民，今年以來交易量持續增長，連帶房價也穩步上升。桃園市桃園地政事務所發布最新統計，針對桃園區內九大熱門生活圈，包括藝文特區、中路、站前和經國重劃區等，並與捷運綠線7個站點周邊房市進行分析，藝文特區房價仍居榜首。

桃園捷運綠線7個站點（G06-G12）中，「新大樓」交易均價最高落在火車站前地區單坪均價為36.3萬元，較上季上漲6%；「中古大樓」交易均價最高落在G10-G11藝文地區，單坪均價為27.4萬元，較上季上漲6%；透天厝交易均價也同樣在藝文地區，單坪均價為33.1萬元，較上季上漲19%。

不受疫情影響，藝文特區周邊房價還在漲，信義房屋桃園中正店店長洪雪硯分析原因說，捷運動工確實是帶動房價向上最大動能，尤其北客持續南移，加上藝文特區生活圈逐步形成，房市成交量也穩健增加。

由於藝文特區環境相對地優質，吸引不少人移居。洪雪硯表示，以小換大的換屋族和首購族等，比如新婚夫妻等建立新居的剛性需求為主。雖然藝文特區相較桃園其他區域房價來得高，對首購族而言，若選擇屋齡較高的房價相對親民，這些大樓位於莊一街、莊二街、敬一街及敬二街等弄巷內，2房含車位總價約650到750萬元區間。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】